最近加入这一行列的，是静安区政府。在紧邻“静安别墅”，现在是地铁 12 号线站台正上方的位置，静安地铁投资集团以近 54000 元/平方米的底价，拿下了老静安区历史上拍卖价格最贵的一块土地，改造成 10 栋精致的小楼，组成了现在的“丰盛里”。

　　“丰盛里”规划效果图

　　4 月 21 日，这里正式开始对外试营业。包括酒吧、餐厅、炖汤店和面包房在内的一批沿街商铺，试营业的时间则要更早一些。复古的外观很醒目，但所有商铺只能在外墙挂设一个小小的店招，如果不是紧贴着马路走，可能都不会注意到这里已经开业。

　　”鹅岛精酿餐吧“是其中之一。他们没有像隔壁的 Hard Rock 酒吧一样，大张旗鼓地在附近客流量更大的 2 号线南京西路站打广告。Hard Rock 是一个在全球各大旅游城市都有门店的休闲酒吧和赌场集团，不少爱玩的外国人都知道这个品牌。而鹅岛开张的消息，最早只是在好这一口的精酿爱好者，以及行业从业者的圈子里流传。

　　鹅岛位于丰盛里的餐厅，有着与发源地芝加哥类似的美式工业风内饰

　　隗然平时不喜欢喝啤酒，如果不是为了实地确认商户的情况如何，她可能都不会参与试营业首日的那场 party。但她觉得，这里啤酒的味道不错，现场全是外国客人的氛围也很好——正符合她对“丰盛里”这边餐厅的想象。

　　在仲量联行，隗然担任上海地区的零售地产部门总监，在常规的零售项目招商之外，她目前还领导着一个 20 多人的小团队、专门为各类商业地产项目寻找合适餐饮品牌入驻机会。按照她此前向《好奇心日报》提供的数据，“丰盛里” 90% 的铺位已经有主，剩下最好位置的几个商铺，每个都有 2-3 家品牌在等最终的结果。

　　“丰盛里”沿茂名北路一侧的商铺

　　在策划“丰盛里”的招商思路时，业主方提出要将这里打造成“类似新天地的效果”，餐饮比例被提高至 90% 以上。但开进来的，得是那些“档次更高，也有意向进入中国市场的外国品牌。”

　　最终，像是鹅岛或是 Hard Rock 这样的外国品牌餐厅内聚满外国消费者的状况，让隗然感觉很惊喜。但对于那些来这里享受一杯纯正精酿啤酒、或是一场优质现场摇滚演出的本地年轻人来说，这种“飞地”般的消费体验，可能是“新天地模式”带来的另一种小小尴尬。

　　其实，在鹅岛的菜单上，你也能看到一点迎合本地社区的努力：在晚餐时段，这里会供应两款店里自酿的特别啤酒，一款叫“十二号线白啤”，另一款则是“吴江路波特”。

　　吴江路：为什么“后街”的魅力在这里没发挥出来？

　　纽约第五大道、伦敦牛津街、东京银座……几乎每一条世界级商业街的繁荣，都不仅仅局限于那一条几百上千米的主街。那些各具特色的“后街”，才真正划定了商圈的影响力半径。

　　在静安寺与南北高架之间的南京西路商圈里，与主街贯通、相邻的支马路有 16 条之多，其中最早发展起来的，莫过于从 1980 年代就聚集起不少私营餐厅和摊位的吴江路。而在最近十多年里，吴江路的知名度和客流量，又让它变成了一个绝佳的试验场，先后迎来了几批急于打造“后街”概念模板的房地产业包装者和开发者。

　　按照官方的相关资料，吴江路的繁盛起于 1999 年秋天，地铁 2 号线试运行时，同步在这里举行的“静安都市风情周”。整饬一新的吴江路当时就有了“美食休闲街”的定位，“小杨生煎”、“红宝石”、“甜蜜蜜”等小吃快餐，也得到了“登堂入室”的机会。

　　老吴江路时代，“小杨生煎”是街上最受欢迎的小吃店之一

　　但地铁 2 号线的“南京西路站”开通后，一切都不一样了。现在，这个站点的四个出入口均匀地分布在吴江路的南北两侧。2010 年地铁方面的客流量统计显示，这一站当时可以带来日均 7.6 万人次的客流，相当于全国规模最大商业街南京东路的 1/3。

　　土地的增值效应随之显现。2005 年，来自新加坡及香港的两家地产开发商分别看中了吴江路南侧的两小幅土地，希望将其开发为当时市场上还不多见、每平米价格在 3 万元以上的高级住宅，以满足在南京西路上班的公司高管们的需要。至于吴江路，也就因此以泰兴路为界，被割裂成了两块裙楼：“四季坊”与“湟普汇”。

　　目前位于吴江路步行街东侧的“四季坊”区域

　　曾为“四季坊”做过商业定位的盈石中国团队，当时显得野心昭昭：他们希望将这里变成能与顶级商业街南京西路略有错位、主打特色服饰和设计师品牌的高质量后街。为了满足客单价 500-1000 元的目标，那些刚在长乐路、巨鹿路上冒头的潮店，一度也成了这里招商的目标。

　　“高客单价后街”的思路，现在正被盈石中国用于与南京西路交叉的另一条小路“铜仁路”的规划上。但如果从吴江路“四季坊”的实际结果来看，这个想法是相当失败的：运行一年之后，即有 24 家服装类商铺因为租约过高、入不敷出而决定撤柜，让当时接近满铺的吴江路一下子空出了 20%；反观将老吴江路商铺引进商场的“湟普汇”部分，则靠着“小杨生煎”、“红宝石蛋糕”等老牌子，做得欣欣向荣。

　　后街的魅力消失了，“四季坊”很快被最早的开发商新加坡星狮地产转卖。4.8 亿的价格，找到了一家香港商业地产公司“CSI 资本策略”接盘。在加大了餐饮和休闲零售的商铺比例后，这里沿街铺的生意总算好了不少。但当年被认为能够扩容吴江路商业街体量的一楼内街及二楼商铺，却一直也没有起色。

　　吴江路转型的机会，现在被 CSI 方面押宝在了一街之隔的商业综合体“兴业太古汇”身上。从 2013 年开始，公司在几乎每年的重要财报中都会相对直白地表达这一想法。比如在最近一期的 2016 年中报里，是这样写的：

　　“随着临近的太古地产旗下兴业太古汇揭幕，我们预料该项目（注：即吴江路四季坊项目）将透过提升租户组合及上调租金，带来重大的增值效应。”

　　南京西路-石门一路，兴业太古汇：商圈的破局者，现在能否讲好社区化的故事

　　地铁 2 号线落成通车、“梅泰恒”组成浦西 CBD、吴江路商业街改造、“静安别墅”的热闹、“丰盛里”的试营业……位于南京西路、石门一路口的那一大片工地，在过去近 15 年错过了这里几乎所有的变化。

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