我们会用 4 篇文章告诉你，这 700 米在数十年里都经历了什么，又意味着什么。

　　上海已经没有以前那么看重“十里洋场”的称号了——一个表现是，很少有人再提及从人民广场、南京路步行街、外滩建筑群，到小陆家嘴的东方明珠和金茂大厦，这条最为传统的“十里洋场”一日游线路了。

　　经过几十年的拆建、自发生长、拉锯与妥协，这里已经可以拿出一些新的名片。比如，能同时吸引本地人和外国人的新天地、田子坊；比如特色小店林立、适合压马路的“巨富长”；再比如从奢侈品、生活方式到特色餐饮一网打尽、平时却显得又大又空的顶级购物中心。

　　这些商业区的气质和发展模式，不仅在现在决定了上海成为一个什么样的全国商业中心，也将作为模板，直接影响更多低线城市未来的建设。

　　而一个规划者，或是一个好奇的游客，若是想要更快地了解这四种机会的生长过程，现在并不需要在上海花上好几天的时间逐一参观。

　　

　　他们所要做的，就是在那条著名的商业街“南京西路”上逛一逛：从梅龙镇广场对面的“静安别墅”出发，到上海电视台附近、即将开业的“兴业太古汇”结束。

　　这块东西宽 700 多米、占地面积不到 40 万平方米的区域，是静态展、是试验场，也是现在和规划中的人气聚集之地。

　　南京西路 1025 弄，静安别墅：“下一个田子坊”终究是没做成

　　由于推崇外企文化、也少有互联网大公司驻扎，“上海不适合创业”的说法一度颇受认同。但那些曾在 CBD 格子间里朝九晚五的白领，可能又是最早在厌倦和反叛精神中，萌生了一点商业灵感的人。

　　咖啡馆、画廊、青瓷店、手工工作室、服饰店，甚至是青旅……市中心写字楼附近安静、古旧的石库门里弄，一度成为这些小店梦想的载体，并直接催生出了“田子坊”这样自发形成的商业社区。

　　居民们开始都会有些矛盾：一方面觊觎快速上涨的租金收入，一方面又以泼水、拉闸等方式抗议过增长的客流带来的喧闹。但久而久之稳定下来，也变成了一个能够满足游客猎奇心理的旅游景点。

　　

　　上海田子坊内景。

　　2011 年，在南京西路上的居民区“静安别墅”里开出“夏布洛尔咖啡馆”时，钱小昆和几个合伙人的感觉，跟很多来这里游荡的年轻人一样：这里可能会变成下一个“田子坊”，而且是更高级的那种。

　　但现在，夏布洛尔成了静安别墅内仅存的数家商铺之一。他们不得不行事低调。

　　这家咖啡馆没有明显的招牌，各类活动都要电话预约，第一次来的人需要在有近 200 户人家的静安别墅里摸着门牌号寻觅一番；几乎每天晚上都有的观影活动一直延续到了现在，但进入小区时，要穿过几乎闭严的铁门、只留下狭窄通道的停车杆，以及保安略带狐疑的目光；共享单车自然无法进入，得停到附近的威海路、茂名北路上去。

　　

　　静安别墅内景。图片来自维基百科

　　静安别墅曾经是一条“活弄堂”。这里是典型的上海新式里弄，行列式分布的格局正气清爽。弄堂北端通往南京西路商圈中心的“梅泰恒”，南端通向相对安静的威海路。外部两侧的陕西北路、茂名北路都是单行道，这里却可以容下小汽车双向通行。

　　保存完整的大片新式里弄，在上海如今越来越少。静安别墅也因此评上过历史保护建筑区，清除了违章搭建物后，这里再次变得跟 1930 年代一样明亮宽敞。文艺青年们也是从那个时候开始，才决定为自己的小店梦在这里花掉积蓄。

　　大部分的店主都做好了为了格调而倒贴钱维持经营的心理准备，试图抵抗商业自带的“世俗化”过程。在“夏布洛尔”的运营逐渐稳定后，钱小昆又在这里盘下了另一个三十多平方米的单间，把自己的私人沙龙空间梦变成了“2666 图书馆”。诺贝尔奖终身评委马悦然在 2012 年的到访，还曾让这里在文化圈内小小地轰动过一番。

　　但剩下的大部分时候里，这个塞下两三千册图书，允许参观者免费休息、阅读的私人图书馆生意清淡。入不敷出成了静安别墅中最常见的经营状况，有人开始认真地考虑控制成本和利润、或是不那么文艺地开始讲究人气，“世俗化”的进度也陡然加快了。

　　

　　2666 图书馆内景。图片来自 2666 图书馆官方微博

　　导火索可能是那家传说用了三花淡奶和太古砂糖，手工拉茶的“丝袜奶茶铺”。像是如今所有的“网红店”那样，买奶茶的长队盘桓在弄堂里，引发了居民的反感。市政突击检查后发现，鼎盛时期在静安别墅内开出的 87 家商铺，几乎都是无证经营。

　　这最终导致了 2013 年涉及数百人的一轮联合执法。当时和咖啡馆、西餐厅们一起被赶出静安别墅的，还有更早就在这里做居民生意的“跷脚馄饨”。“丝袜奶茶”也没有走远，向东挪了几百米后，它落到了茂名北路的一个小门面里，还逐渐有了品牌，开出了许多分店。

　　但奶茶的潮流口味，却在这几年里又变了几变，铺位也终于在最近被一家连锁精品咖啡品牌拿下。

　　而在其南侧不远处，一片名为“丰盛里”的新商圈，当时也到了开业前的最后阶段。

　　茂名北路 255 号，丰盛里：谁在复制新天地？

　　2002 年开始，越来越多的上海本地人，会开始向来游玩的外地亲戚自发地推销一个名叫“新天地”的地方。他们的卖点大致包括这些：典型的石库门里弄、“一大”会址、西餐厅和别处见不到的品牌店，以及扎堆的外国人。

　　在做出这一教科书式的商业地产开发案例之后，原本在内地默默无名的香港开发商瑞安，现在正在大部分一二线城市兜售这种“修旧如故”——翻修时只利用老建筑外立面，建成后再引入大量能带动人气、也能保证一定收益的餐饮和精品零售店，就算是完成了一次“活化更新”。

　　没有太多人计算过，“新天地”模式到底是赚是赔，或者说，究竟是哪一部分赚人气、哪一部分赚钱。但不少规划者和政府官员，都还愿意拿出位于城市核心商圈内的一片旧城区，做一次尝试。

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