从后街到购物中心，700 米街上的 4 种商业形态 | 作为标本的上海南京西路①(3)
2017-05-03 编辑：
而在这段时间里，上海又多了 790 万常住居民，其中城镇居民的全年人均可支配收入，累计有了 276% 的增长。“静安别墅”这样的老房子，以及吴江路这样的中档休闲街，已经满足不了他们的生活和消费需求，甚至已经跟不上每日变换的热点和概念。
设计精致、品类齐全、会从新风系统里送出香水味的购物中心，已经成了新的人群聚集地。尤其是在那些商业发展还不够快的地方，大体量的“大盒子”商场一旦顺利地经营、运转起来，可能就意味着一个全新的城市中心开始形成。
一个典型的例子，是有了九龙仓 IFS 和“远洋太古里”之后的成都。过去两年里，西侧传统商业街“春熙路”的人气已经被这两大商业综合体逐渐分流，本地居民的消费力也开始逐步被释放——根据太古地产 2016 年的年报，这一项目全年的零售部分销售额增长高达 78.3%，而同期商场的出租率只增长了 4%，相当于所有店铺平均下来，业绩都有 50% 以上的提升。
成都远洋太古里项目效果图
对长于商业地产规划和运营的太古地产来说，成都并不算是内地最适合做生意的地方，却很适合进一步试验他们在北京三里屯的改造项目中已经摸索出来的一点“社区化”理念：低密度、开放式的商铺设计，既满足了高档品牌旗舰店所需要的仪式感，也保留了城市原先的道路和院落肌理；任何人都能轻易地穿行于门店之间、乃至城市的新旧商业中心之间，不再封闭的商场，变成了更有价值的枢纽。
这条之后被定名为“太古里”的产品线，本是颇为先进的商业综合体开发思路，却无法在公司最早参与、却是最晚面世的上海项目中得以进一步体现了。
在改写香港兴业国际拿地时设计的高端住宅规划、以及之后近 5 年的实际建设过程中，包括银行贷款在内的项目总投入已经高达 160 亿元，经济账成了排在创新之前更急迫的问题。
最终，“兴业太古汇”选择了与广州类似、较为封闭的模式。消费者沿着内部的 S 型环廊从最北端一路逛到最南端，行走距离超过 500 米。这意味着，像是静安嘉里中心、国金中心 IFC 这些已经运营数年、或是“徐家汇中心 iTC”这类即将在未来几年入市的超大综合体项目，都会成为兴业太古汇的直接竞争对手。
上海兴业太古汇项目效果图
而那些与整个社区结合更为精密的理念，最终体现在了一些容易被忽视的细节上：商场北侧贯通地块东西两侧的通道，实际是老吴江路的东段；南侧还在整修的石库门老建筑，是从项目中心处原址平移而来的民立中学礼堂；在最终出街的品牌口号中，兴业太古汇方面选用了“嗲”这样的上海方言；工地现场常出现的白色安全帽上，有些用了油性笔标了“大中里”的拼音——在变成兴业太古汇的工地前，“大中里”是全上海面积最大的一片新式里弄，历史可以追溯到 1925 年、上海现代化发展最快的那段时间。
兴业太古汇保留了原先位于“大中里”地块的民立中学礼堂，但计划将其改建为会员会所及精品零售店
在香港高速发展的 1970 年代，太古地产在港岛建设了当地第一个真正意义上的商业综合体“太古城”，高品质居民社区与商业设施的紧密结合，至今仍被奉为经典。但在上海，还不会有多少人追问因“兴业太古汇”而消失的“大中里”，或是更多变为购物中心的居民区的命运。
这里终究已经变成了一个需要讲究赚钱和效率的商业地产项目。
随着 5 月 4 日试营业的逐步临近，这家大商场到底会为这个商圈带来哪些新的品牌和消费概念，成了更能吸引好奇的消费者、以及整个零售行业关注的问题。
按照兴业太古汇运营团队高管此前对《好奇心日报》的说法，他们会在零售部分尽可能杂糅更多不同的业态和品牌，以满足商圈内近 20 万白领的日常所需。
现在，紧邻南京西路和石门一路的沿街商铺，已经迫不及待地在围挡上露出了品牌：戴森、浪琴、Nike、Adidas、Puma、Kenzo、McQ、EXI.T、特斯拉……
而更多的中型店铺、以及特别预留的“快闪店”空间，则被留在了商场内侧。从吴江路上的化妆品品牌店、到丰盛里吸引来的外国餐厅、精品零售，甚至是曾在静安别墅内萌芽的书店和创业品牌，似乎都有机会被引入到这个建筑面积超过 10 万平方米的购物中心里。
曾在这段 700 多米长的南京西路上出现过的、如此多的商业机会，最终会以这样的形式融合在一起么？
制图：冯秀霞
题图来自兴业太古汇、文汇笔会
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