北京三里屯商圈观察：太古里一家独大 商圈升级成难题(2)
2017-04-24 编辑：
目前三里屯太古里南北区共有逾245家租户，太古里总经理余国安告诉赢商网，针对南北区定位的不同，太古里2016年开始有所调整，通过品牌之间的协同作用，如今两个区域的定位落差已经不存在，“比如，Adidas在南区开有旗舰店，北区引进了Adidas旗下品牌Y-3，南区的Puma和北区的Puma Black Label也是同一集团下的不同品牌，另外，南北区各品牌的互动非常多，南区的Adidas x 北区的Alexander Wang，北区的Kenzo x 南区的H&M，而且越来越多的消费者开始喜欢混搭，北区Givenchy的西装搭配南区Yezzy的鞋，南区COS的衣服搭配北区的Mcqueen Sneaker运动鞋等等，已经是一种潮流趋势”。
太古地产年报显示，太古里2013、2014、2015年销售额分别增长17%、19%、3%、6%，有机构统计到太古里2016年的销售额是34亿元，不过该数据未得到太古方面的证实。
为将整个项目打造成全方位的时尚生活方式品牌，太古里2016年全年共引入超过40个新品牌，其中约30个为中国或北京首家，或该品牌的旗舰店。北区餐饮比例有所上升，餐饮需求空间大，新品牌包括Lululemon、GGDB、Delvaux、Space Cycle、Cinker Picture（三克映画）。南区各业态加强了“用户体验”的质量和效果，包括首店、旗舰店数量的增加，租户之间自发的交流活动越来越多，新品牌包括Madness、桃园眷村、ABC Cooking、Foss Gallery、Avirex等。
三里屯各项目的调整改造难题
在寸土寸金的三里屯，各大商业项目都希望能享受到酒吧街和太古里带来的旺盛客流，在其中分得一杯羹，但各业主的遭遇却不尽如意。
紧挨着太古里的雅秀大厦是昆泰地产旗下购物中心，该项目建筑面积3万平方米，包括地下一层至地上五层，物业存在已有12年之久。雅秀2015年底由批发市场升级为购物中心，试图与三里屯商圈个性、时尚、年轻的消费一致，但经营惨淡，大批商家撤离，2016年9月之后该项目陷入关停状态。
三里屯整个商圈走的是时尚潮流路线，且呈现太古里一家独大的局面，雅秀大厦是在定位和招商上出了问题，其实在太古里旁边，最合适的做法是做差异化的业态，要与太古形成互补，而不是竞争，通盈中心与太古里就形成了良好的互补作用。
由于没有丰富的购物中心开发管理经验，昆泰地产希望整体出让雅秀大厦的经营权，交给一家公司或管理机构，以整租的形式接手，该项目的优势是占据着三里屯商圈优越的地理位置，劣势是商场内有商铺散售、产权不统一的现象。
世茂工三与永利屯三里目前的处境也很尴尬。2016年5月，乐视控股收购世茂工三，该项目总建筑面积21.2万平方米，由服务式公寓和商场构成，建筑面积为5万平方米，租赁面积仅有2.6万平方米。虽然有无印良品、UR、MR.X（真人密室逃脱）等品牌撑场，但商场人气仍较为冷清。
2015年7月初，梅西折扣店出现在永利屯三里，该店使用了与美国梅西百货类似的白色五角星标识，约2000平方米，分上下两层。但随后美国梅西百货就发表了官方声明，称位于屯三里的梅西是一家冒牌店，与美国梅西百货毫无关系。赢商网近日踩盘了永利屯三里，发现该商场1-2层开业率仅5成左右，3层以上处于关停状态，人气极其冷清。
周睿注意到，世茂工三与永利屯三里的地理位置缺乏优势，经营上也缺乏明确的思路，她说，“大家都说三里屯工体商圈，实际上三里屯与工体相差1公里，严格来说已经完全是两个商圈，两者的消费客群、消费特点并不相同，世茂工三与永利屯三里已经远离了三里屯商业气氛最热的区域，更靠近工体，从目前经营看仅做到了辐射周边1-2公里，两个项目之间又不紧邻，不能抱团取暖，对于商户和消费者的吸引力大打折扣”。
郑硕晨认为，世茂工三有一定发展潜力，目前能享受到一部分太古里外溢的客流量，但进驻品牌、商场定位与太古里差异性太大，不能与太古里形成互补，而永利屯三里与太古里相差太远，运营难度更大。郑硕晨同时表示，“一般而言餐饮的聚客能力强，但租金承受能力较弱，太古里希望以零售为主，提高租金收入，已经在控制餐饮的比例，希望其他项目引进更多餐饮业态，拉长消费者在三里屯的停留时间，因此其他项目在餐饮方面可以有所体现”。
雅秀大厦、世茂工三、永利屯三里、3.3大厦等，整个三里屯商圈都处在存量商业的改造中，与西单商圈类似，存量商业改造的远见和专业性决定着整个商圈未来的成长走向。
周睿表示，西单商圈各个项目之间竞争从未停止过，项目和项目之间的竞争、商业形态之间的竞争等等。而三里屯商圈由太古里独占鳌头，其它项目的经营能力被远远甩在后面，是个值得关注的问题。“垄断意味着同质化，意味着多样性不够。一个商圈需要更多经营者和经营思路出现。希望其他项目也能找准定位成长起来，一家独大从长远来看并不是一个良性的状态”。
来源：赢商网
作者：郭才贵
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