失去的二十年
 
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
 
日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。
 
一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了 2 年多的超低利率从 2.5%上调到 3.25%，之后连续 4 次上调，到 90 年8月达到 6%。
 
二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991 年商行停止了对房地产的贷款，M2 增速从 90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。
 
宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。
 
首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
 
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
 
股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
 
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
 
1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
 
几种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈(东京圈、大阪圈、名古屋圈)在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。
 
自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。
 
从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；
 
东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本经历了“失去的20年”。
 
日本房地产泡沫的产生和破灭有着其特殊的历史和政治背景，但在泡沫经济时期全民买房的各种表现让人不得不联想到目前国内的房地产形势。
 
看了日本经济泡沫破灭的前前后后，你还敢拍着胸脯说北上广深的房价一定不会下跌吗？

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