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　　导读：万科的“谨慎”，或许正是对楼市调控愈演愈烈的回应。

　　来 源丨21世纪经济报道（jjbd21）

　　记 者丨董鹏

　　“这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但这真的只是一件值得庆幸的事情吗？”万科A（000002.SZ）在年报中提出了这样的疑问。

　　近期，国内楼市调控政策不断加码，就在上周末，江苏镇江、广东中山两个地级市也先后出台了限购政策。

　　3月27日，万科发布2016年年报，公司对12个城市的项目存货进行13.8亿元的跌价准备，较2015年底增长82.3%，同时持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

　　21世纪经济报道记者了解到，上述跌价准备项目主要集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城市，2016年新增跌价项目中，又以南充金润华府规模最大。

　　“2010年期间，一线房企开始集中涌入，这部分项目普遍具备土地成本低、面积大的特点，在2014年南充库存量达到顶峰”，南充一家房企负责人27日介绍称，近两年虽然偶有土地出让，但是房企却是兴趣寥寥，土地价格出现下调。

　　华东一位不便具名的券商地产研究员27日表示，上述跌价准备可能与财务费用有关，但考虑到公司体量，对整体业绩影响较小，“公司2016年业绩向好，出于财务平滑的考虑，此时计提也是一个比较好的时机。”

　　

　　跌价准备金额创新高

　　一般而言，房企跌价准备金额多数时候会维持相对稳定状态，甚至在部分年份不会做出任何跌价准备。

　　以万科为例，2008年3至5月，国内连续3次上调存款准备金，随后国家税务总局、国土部纷纷对购房个人所得税、小产权房政策作出调整，至此楼市量价齐跌。

　　也正是在这一年，万科存货跌价准备从1197万迅速增加至12.41亿元。随后，楼市政策转为“宽松”，2009年开始楼市继续上涨，当期万科存货跌价准备金额下调至6.25亿元。

　　直至2015年底，楼市企稳，调控预期再次增加，万科存货跌价金额重归7.54亿元，并于2016年再次上调至13.8亿元，这一金额已超越2008年时水平。

　　通过上述数据不难看出，楼市政策一松一放之间，万科均会存货跌价金额做出相应调整。

　　其他房企的规律性则并不明显，如中粮地产（000031.SZ）2016年存货跌价准备从2.52亿元下降到1.24亿元，而同期云南城投（600239.SH）则从0.89亿元上升至2.41亿元。

　　“作为行业龙头，万科在前几轮调控期间，也都率先做出减值准备，具备一定参考意义。从运行周期来看，现在也可以确定再次进入调控阶段”，长期关注地产行业的西南财大教授刘璐27日评价道。

　　不过，目前尚无直接证据表明，存货跌价准备与房价走势呈反比关系。

　　21世纪经济报道记者注意到，万科2016年新增存货跌价项目主要集中在镇江、大连等二三线城市，其中又以南充金润华府金额最大。

　　需要指出的是，做出跌价准备并非不看好当地楼市，也存在单个项目的具体原因。

　　以宁波为例，虽然公司对万科城项目作出了8699万的跌价准备，但仍有宁波印象城、云鹭湾等4个项目将在今年开工。

　　南充金润华府情况则相对特殊。“万科拿地时间很早，项目所在的下中坝区域属于新区，只是近年来配套开始逐步成熟，由于品牌溢价的原因，目前金润华府还是稳中有涨”，前述南充地产行业人士表示。

　　据他介绍，由于南充历史库存量较大，虽然近两年也有土地出让频率减缓，但是多数地块还是卖不上价，“各区域情况略有不同，个人感觉，整体土地价格出现30%左右的下滑。”

　　易居 CRIC研究中心高级研究员朱一鸣27日指出，存货跌价准备还是出于企业自身财务需求，比如2016年业绩还不错，就可以先计提一部分，对公司业绩影响也比较小。

　　谨慎的理由

　　“这主要是基于审慎的态度，未来仍将谨慎，尤其对三四线城市保持谨慎。”对于2016年做出的存货跌价准备，万科董秘朱旭在27日召开的业绩说明会上回应称。

　　一个容易被忽视的数据便是，截至2016年底，公司持有的现金870.3亿元，而2015年底时这一数字为531.8亿元。

　　而万科的“谨慎”，或许正是对楼市调控愈演愈烈的回应。

　　3月26日，北京市住建部等5部门联合发布公告，全面叫停“商改住”，限制个人购买商业、办公类住房项目。此外，北京市教委亦对新生入学政策作出调整。

　　“多部门联合出手，同时还对部分中介停业整顿，此次调控力度明显高于以往，目前可视为‘刹车’阶段，还没到真正‘转向’阶段”，刘璐告诉记者。

　　以成都为例，自2016年10月城南天府新区和高新区限购后，成交量便出现了一定幅度的下滑。

　　链家地产根据成都建委统计的数据显示，2016年11月成交量惯性冲高至18386套，随后连续3个月下滑，至今年2月时已下降至9910套。

　　3月23日，成都限购政策再次升级，不仅将二手房纳入限购范围，同时社保缴纳年限再次提升至2年。

　　这使得此前未能及时办理网签，以及外地户口、社保缴纳时间不足的人群，短期内全部无法在当地购房，刚需首套房也包括在内。

　　新建住宅方面，则面临一线城市土地供给不足、预售资格审批的问题，如部分新建住宅定价较高，备案难度随之增加。

　　21世纪经济报道记者采访过程中发现，目前关注的焦点主要集中在未来货币政策调整上。

　　朱一鸣便表示，虽然国内可能还会跟随自己经济走势，来确定下一步的货币政策，但是宽松周期整体进入尾声，加息开启后房企压力随之增加。

　　刘璐也指出，虽然房价影响因素十分复杂，但是从历史走势上看，真正对房价起作用还是来自于资金端，预计今年4季度货币政策可能会转向。

　　“目前资金利率仍处于较低水平，市场成交量还未出现大幅萎缩，价格也相对保持坚挺，未来唯一担心的便是贷款政策的变动，下半年货币政策对楼市的影响将有所增强”，前述券商研究员指出。

　　上述背景下，各家房企拿地态度或将转为谨慎，并通过收购的方式降低土地使用成本。

　　如万科去年在收购了南京同昇等6家公司的同时，还收购了其他129家公司，合计收购对价人民币120.1亿元。

　　（编辑：巫燕玲）

　　

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