卖房后难买房
 
卖家拒绝出售如何解决
 
在此番限购过程中，之所以纠纷不断，其中一个主要原因便是“连环单”。
 
据北京链家房地产经纪有限公司高级法务经理孙笑竹介绍，从链家对大量购房交易的跟踪情况来看，现在很多人购房都是改善性需求，也就是说业主是卖了小的再买大的，而买家同样是卖了上套买下套。这种买卖双方既买又卖的单子，被称为“连环单”。
 
“我们现在有一单就是卖家在卖房后还需要再买房，当新政出台后，卖家卖了房子再买房需要支付更多的首付，现在卖家买不起房子，拒绝出售房屋。”老王说，这一单生意是最让他着急的。“我们找律师问过，卖家购房和卖房是两个相对独立的合同，卖房义务不会因为新政而发生改变，卖家不能随便解除合同。一旦不履约，就属于违约行为，需要承担违约责任”。
 
“但这个责任该怎么认定？卖家现在就是不松口，说两万元定金退了就算了。”老王和买家现在最后悔的便是“当初没有多给定金”。
 
对此，北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥在接受《法制日报》记者采访时说，为了防范风险，在确定房屋购买意向后，购房人应当尽快与房主约定定金并给付购房定金，“因为定金具有担保的作用，房主收受定金后违约的，购房人可要求其双倍返还定金。定金给付金额越高，房主违约成本越高，但定金金额最高不超过房屋成交价格的20%，超过部分不能请求双倍返还”。
 
易居研究院智库中心研究总监严跃进也向记者表示，对于因此类限购政策而出现违约的现象，部分法院定义为不可抗力因素，但也有法院认为此类判定并不准确。
 
严跃进说，如果因为首付比例提高而无法购房，责任一般要由买家承担。因为购房者并不是不能认购，而是购房能力不足，这是根本原因。
 
不过，严跃进也建议，对于此类购房纠纷，不宜视为买方违约，而应采取“和平”的协议解除方式。
 
此外，针对此类纠纷，赵庆祥建议存量房买卖合同中约定违约责任，“这是提防房主违约涨价的另一手段。但如违约金约定过低，房主高价转卖获得的利益远远高于违约成本，违约极易发生。违约金的约定数额，应当以购房不成对购房人造成的损失上浮30%为参考标准”。
 
明确中介服务费由单方涨价违约的房主承担，这是赵庆祥给出的另外一个预防纠纷的办法，“一般情况下，中介服务费是在双方签订买卖合同后支付给中介机构，支付金额为房屋成交价格的1%至2.5%不等，即使按照1%支付，中介服务费也不少。为增加房主守约责任，避免业主单方违约涨价给购房人带来损失，合同中应尽量明确，房主单方违约涨价的，中介服务费由房主支付”。

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