这个时候，上海房地产吸纳了各种资金，无论白色、灰色乃至黑色渠道，大量的国际国内资金涌进这座东方大都会。整个城市成为一个巨大的工地，“棚户区”被大规模拆除，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”到处涌现。

文字写到这里的时候

有没有觉得有些地方觉得眼熟

　　而后面泡沫的崩盘，核心还是大环境的崩塌

　　当时房地产开发，对于资金的运用主要有三种方式

　　一是钱庄贷款，这是主流，而且多用房地产本身抵押，借贷一笔，开发一批，再拿新开发的项目作为抵押，继续新一轮的借贷（这个和现在国内房地产开发融资非常类似）；

　　二是股票质押贷款，将自己持有的其他产业股票，抵押贷款，这等于是将其他产业也当做了房地产的资金链（这个也很好理解，卖出自己身价的一部分用来融资，和当时的绿城融创一样）；

　　三是挪用各种能挪用的款项，不仅有其他产业上下游的欠款，甚至还包括“存户款”（类似工程垫资、销售定金等）

　　其实大家可以看到，当时所谓的开发商对于钱的运用方式几乎和现在的逻辑相似，我们目前开发房子用钱的方式也不过如此

　　房地产作为一个资金低周转的行业，对钱是非常敏感的，而清朝上海滩房地产的崩盘，核心逻辑还是钱出现了问题

　　当时上海房地产之所以可以快速的飙升，除了当时合理的游戏规则之外，清朝当时也在经历实业振兴的美好时期

　　1881年，大清国的国有企业“开平煤矿”，终于产出了第一批煤。此前十分艰难的招股工作，突然变得异常顺利，带动开平煤矿股票在上海股市飞涨。（是的，当时已经有股票市场了）

　　实业带动股市钱庄的资金流动，大量的投机需求开始冒头，上海近百家钱庄，都把钱借给投机者，大家都用来炒股了

　　实业发展带动投机其实是很正常的事情，但是不巧的是，当时清朝又是内忧外患，打破了这样的平衡

　　——大清国的外贸也因苏伊士运河的开通等，外贸面临着全面的挑战，外资资金开始外逃

　　——而刚刚受到了资本市场热捧的矿务能源类企业，暴露出了大量管理混乱、腐败横行甚至招摇撞骗的负面新闻，这严重打击了市场的信心。

　　——而这个时候，中法战争又开始了，压垮了清朝的最后一根稻草

　　社会动乱是其次，最明显的是，民间各种资本全线崩塌

　　地产大王徐润的“地亩房产”，资金链出现了严重问题。公司名下的房地产，总“成本”223.69万两，但徐润从22家钱庄的贷款总额也高达250多万两，已经资不抵债；如果按照徐润的个人总资产340万两计算，负债率也超过73%。

　　这个负债率现在看看好像很低，但是在当时已经是很高的数字

　　资金的撤离让房地产迅速的贬值。但是与其说贬值，不如说之前的价格太过于虚高

　　从此之后，上海房地产就伴随着战乱，一蹶不振，再也没起来过

　　我们回过头来看当时房地产的起起伏伏，基本上可以看到几个结论

　　上海房价涨因为几个因素

　　1、人口导入带来绝对的刚需支撑

　　2、宽松的法律带来相对自由的市场化运作

　　3、信息对称让资金找到渠道，大量资金的涌入推动房价的发展

　　但是推动房价走向一个畸形的高峰是因为

　　1、所有资金只流向房地产而逃离了实业，产业发展失去了支撑

　　2、政府为了最大程度的获利颁布压榨性法律，而这个法律助推了房价走向虚高

　　3、土地价格虚高让不少人获利，然后就一轮一轮反复的估高

　　而最后崩盘是因为

　　1、举国空虚，没有实业基础，外贸受阻，国家经济受到严重考验

　　2、外资撤离，楼市突然出现资金真空

　　3、战乱打破了社会平衡，人心开始动荡

　　以上总总就是一百多年前上海房地产沉浮的各种过程，现在的我们，站在这样一个时间节点，看了这样的故事，不知道有什么样的感慨

　　让我吃惊的是，一百多年前的房地产，能够起势，能够发展，以及运用游戏规则和现在有着惊人的类似

　　而后房地产走势如何，我不知道，毕竟再一次出现战乱的可能性为0，楼市出现资金真空的可能性也是0，但是我不知道能不能把房地产泡沫破灭的可能性也等同于0 。

　　从没想过预判过楼市走向，我只呈现我所知道的，然后尽可能的多

　　希望能够给你带来一点思考

　　多看一些过去，总归可以反思总结点什么，因为有人说过：历史不会重演，但是差不多会押韵

　　以上相关历史资料文献，因为是翻墙的，我不能告诉你哪里找来的，但是我感谢作者雪珥老师相关文献的呈现，他的书都还不错，当当有卖，大家可以去看看

　　

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