四年前，SOHO中国宣布转型，由“开发-销售”转为“开发-自持”公司，物业管理收入将成为公司的主营收入。四年过去，转型效果如何？SOHO中国今天公布了2016年度业绩，公司股价午后拉升，至今日收盘公司股价涨幅7.55%。潘石屹在业绩发布会现场表示，“四年前我们宣布持有物业，出来后股价就降低了10%；今天业绩一出，股价增高了7%。目前来看是很明智的，我们持有的物业价格也翻了一倍。”

　　经过了三年的转型阵痛后，SOHO中国2016年的业绩趋好。去年全年，该公司营业额约人民币15.77亿元，同比上升58%，其中主营收入物业租金收入约15.11亿元，同比上升44%。

　　去年全年，公司毛利润约人民币12.42亿元，同比上升69%，毛利率达79%；净利润约人民币9.10亿元，同比上升69%。

　　在潘石屹看来，SOHO中国去年一年最大的成果是规避了人民币贬值的汇率风险。在人民币贬值之前，SOHO中国还了100多亿人民币的外债。公司原本打算出售的虹口SOHO暂时延缓出售计划，也与规避汇率风险有关。

　　在当下，很多大公司都会跨界经营，SOHO中国是否有类似的计划。潘石屹回应道，SOHO中国是房地产公司，积累的团队也是这个领域的，目前没有进军别的行业的计划。

　　作为潘石屹口中的“房地产公司”，SOHO中国在各种房产公司排行榜榜单上却常在百名之外。对此，潘石屹表示，“我是最怕排行榜的，只要上了榜就不舒服，感觉要大祸临头了。公司能够服务于股东，服务于大众，上不上榜不是最重要的东西。”

　　今年春节过后，北京及周边地区的房价迎来新一轮的上涨，全国“两会”后国家也出台了一系列的调控政策。对此，潘石屹表示，“从有了房地产，国家就一直在调控，每次两会之后，国八条国九条的陆续出台（都很正常），调控政策就好像吃饭睡觉一样，我们已经习以为常了。”

　　去年最大的成效是规避汇率风险

　　潘石屹在现场细数去年的发展成效，认为最重要的是规避了人民币贬值的汇率风险。“公司在香港上市后我们的外债是比较高的，去年一口气还了100多亿人民币的外债，之后人民币贬值了大约10%，我们就不再承受汇率变化的风险。我们的物业都在国内，收入是人民币的收入，负债应该是同一货币。”

　　据搜狐财经了解，SOHO中国本打算出售的虹口SOHO暂时延缓出售计划，也与规避汇率风险有关。潘石屹在业绩发布会透露说，虹口SOHO去年已经与一家非常大的公司谈好了所有协议条款，甚至列好了签合同的计划，但是在临签约的关口反悔了。“那家公司非常生气，我也写了道歉信。之所以临时返回，是因为原本打算把销售款项汇到境外去，方便用于对股东进行分红之类，但是国家加强了外汇管制，钱汇不出去了。在这样的情况下，出售物业后资产就变成了人民币现金，相比而言，物业拿在手里即便回报率低一些，也不该卖。”

　　潘石屹在现场默认了SOHO中国将会延缓出售物业办公楼的计划。他表示，SOHO中国接下来的重点是不断提高物业管理水平。“股价变化太大，市场不断变幻，我们唯一能做的就是管理好我们需要管理的物业，把出租率提高上去。”

　　在当下，很多大公司都会跨界经营，SOHO中国是否有类似的计划。潘石屹回应道，SOHO中国是房地产公司，积累的团队也是这个领域的，目前没有进军别的行业的计划。

　　据搜狐财经掌握的数据，截至2016年末，SOHO中国净借贷占归属公司股东权益总额的比率约为32%，债务融资成本从2015年的5.5%下降至4.4%。提前赎回了2.53亿美元利率为7.125%的高息债。发行了30亿的人民币公司债，利率仅为3.45%。境内银行贷款的利率大部分为基准利率下浮5%。

　　物业收入同比上升44%，还会稳步增长

　　物业租金收入是目前SOHO中国的主营收入。去年全年，该公司的租金收入约人民币15.11亿元，同比上升44%，物业整体出租率达到96%。相比之前，公司物业空置率略有上升，北京物业的空置率从2.7%提升至4%，上海物业的空置率从4%提升至6%。对此，SOHO中国CFO唐正茂在业绩发布会上解释到，去年中国增速有所放缓，相对于整个办公楼市场较大的供应量，整体市场需求稍弱。但是从租金收入来看，SOHO的租金收入稳步增长，去年下半年比去年上半年租金收入上涨16%。

　　虽然SOHO中国去年租金收入已经上涨了44%，但是这个数字相比2012年潘石屹宣布SOHO中国转型时设定的目标仍有较大的差距。当年，潘石屹表示SOHO中国将告别散售模式，预计五年后现有公司的年租金收入将超过40亿元人民币。目前来看，15亿的租金相比40亿的目标而言实现难度颇大。对此，潘石屹回应到，SOHO中国转型之后根据市场的高低变化去优化产品组合，遵循“高卖低买”的商业规律，去年已经处理掉一些项目。

　　在唐正茂看来，公司物业租金收入会保持稳步增长，原因首先在于公司可租赁空间不断增加，2016年末竣工的SOHO天山广场已经启动出租，预计一年后出租率将达到90%，丽泽SOHO和古北SOHO两个在建项目预计到明年底完工；其次，单位租金在不断增长，依照行业规则，新楼在第一轮出租时都会有一定折让，两年后租金涨幅约在15%到20%，目前SOHO的楼都比较新；在此，唐正茂认为公司的物业将会保持满租状态。

　　仍然看好SOHO3Q的前景

　　作为目前中国最大的共享办公空间项目，3Q业务被认为是SOHO中国未来增长的主要驱动力之一。虽然目前3Q项目仍然没有被估值，也有很大完善的空间，潘石屹在业绩会中直言“共享办公是刚兴起的行业，目前3Q的1.6万个办公座位是实验品，要不断向市场学习，还要向毛大庆的优客工场学习，不断提高管理水平，使之适应市场”，但他仍然表示，“3Q模式是很有前途的产品。”

　　唐正茂认为，3Q项目还是一个小baby，目前还不是进行估值的好时机。潘石屹表示，“我看到过去一年之间，O2O被钱挤垮了，P2P被钱挤垮了，健康的产品需要自然而然的发展。”

　　据SOHO中国披露的数据，SOHO3Q成为北京上海最大的共享办公，超过1.6万个座位。截至2016年末，出租率约85%。目前新签合同价格比每个项目的平均价格高出30%。

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