斩断住房投资的所得才能让泡沫挤出易宪容从2004年开始，政府年年房地产调控，但中国房地产市场的调控则是越调控，价格越是上涨或疯狂，出台的房地产政策往往会事与愿违。何也？十几年来出台的房地产调控政策从来没有动房地产投资炒作的奶酪。只要不动房地产投资的奶酪，即扼住房地产投资赚的利益，房地产投资者肯定是会越战越勇，政府出台的任何房地产政策，房地产投资炒作者都有办法与方式来化解。特别是这十几年，在房地产投资者赚得盆满盘满之后，房地产投资成了国内居民财富增长或暴富的工具。现实的生活，身边大量的房地产投资炒作成功的经验，把许多没有财富的家庭推到中产阶级或财富持有者的顶端。这更是把房地产投资能够增长财富的观念深入到国人的内心深处。在这种情况下，政府想通过行政性的事前限制或劝告式的方式让投资者不进入市场，即所谓的限购限贷等政策，用行政性的市场管理方式等想让中国住房投资者退出现在这个市场，几乎是不可能的事情。反之，只要房价不下跌，无论是一线城市，还是其他二线三线四线城市，住房投资炒作者都能够找到化解当前这些房地产调控政策的办法及方式。也就是说，在当前住房投资是财富增长最好的途径的这个观念引诱下，在当前住房按揭贷款利率为历史最低水平的情况下，住房投资者只要感觉到住房购买是有利可图的途径，他们就能够千方百计地采取不同方式涌入房地产市场。可以说，香港是住房投资者天堂，中国房地产市场发展到今天基本上是对香港房地产市场翻版，不过这种翻版或学习也只学香港房价上涨或飚升这部分，其他则学得不多。这里先举一个香港的例子，看看香港的住房投资者是如何规避市场规则涌入市场的。在2008年美国金融危机之后，由于全球的货币政策宽松了再宽松，银行利率降低到历史以来的最低水平，从这开始，在香港这个炒房者的天堂，已经是天赐良机了。这时，大量的住房投资炒作者涌入市场让香港的房价短期快速飚升。在这种情况下，迫使香港政府不得不出台额外印花税、买家印花税、双倍印花税和收紧按揭成数等事前限制的政策，试图让住房投机炒作者及非香港居民退出市场。但这些政策出台之后，房地产市场的价格仍然还是飚升，这又迫使香港政府2016年11月出台划一的双倍印花税15%来遏制房地产炒作，只是该税收政策规定香港首次购买住房者可获得豁免，希望以此来加重住房投资者成本，帮助真正首次购买住房者进入市场。但是由于这种购买住房的双倍印花税也存在漏洞（其实，任何制度设计都是不完全，没有不存在漏洞的制度），比如，任何香港永久居民在签署购买住房合同时在香港没有持有住房，都算是首套购买。所以一些房地产炒作的老手，只要在签订购买住房合同时没有持有住房都是首次购买住房，就可减免双倍印花税。还有，香港的印花税文件不是以住房单位数量为标准，让住房投资者可以一份购买住房合同购买多套住房来减免双倍印花税，这份合同以上限为4.25%的旧税率来计算。本来香港政府出台双倍印花税之后，住房投资炒作者有所收敛，但是其税制的漏洞很快就被住房投资炒作者所识破。在这种的税收制度漏洞下，香港大量的住房投资者又开始涌入市场。因为，这种税收制度不仅让长期住房投资者老手只要购买时没有持有住房可以以首套购买的方式进入市场，而且可以用一份合同购买多套的方式购买住房。这样香港房地产又开始火爆。根据香港房地产开发商及中介所公布的数据显示，2016年11月香港的房地产市场新盘一份多户合同约占整体一手销售单位5%至10%，到今年2月增至17%。近月香港两个启德新盘首轮开盘，一份多户的合同大手客占50%和40%；早前的将军澳和马鞍山新盘，大手客也占38%和31%。香港这个案例表明得十分清楚，任何制度安排都是不完全的，如果这些制度安排要遏制房地产投机炒作不是从事中及事后入手，即把房地产投资收益控制住而仅是事前限定，那么房地产投资者总是能够找到化解办法。还有，无论香港还是国内，房价飚升、房地产泡沫吹得巨大等房地产炒作严重的现象，基本上都是与投资炒作者有关。如果不遏制住房投机炒作者投资收益，想让他们退出市场根本就不可能。再就是当前整个楼盘有近50%的住房为住房投资者所购买，房价岂能不飚升或疯狂？对于中国房地产市场，无论是整顿房地产市场，还是严查房地产购买者的资格，严查房地产的首付贷、过桥贷等，这些政策及方式不能说没有一点用，但这些政策都只能解决皮毛上的问题，这种事前限制所起到作用的十分有限，房地产的投机炒作仍然是会盛行。更为重要的是当前政府的房地产市场政策给市场预期是，政府是不会让房价下跌。在这种情况下，当前的房地产调控政策更是难起到遏制房地产炒作及遏制房地产泡沫的作用。

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