调控能让房价下跌吗？

　　■文 | 王福重 ? 有硬功夫的经济学教授

　　阅后即焚

　　没有房，就没有归属感，只有失败感，被抛弃感，没有房子，尤其好的学区房，孩子的未来，怎么办。

　　没有足够土地储备，政府的新计划，就是纸上谈兵。将来的住宅供地，也不会有什么起色。

　　在一定程度上，不是别的，正是调控促成了房价螺旋上升。

　　北京市这次房地产调控，杀手锏是，有一个贷款记录，就算有一套房。同时提高了首付比例。最近几年，北京成交的主要是二手房，而且基本都是非普通住房。有钱人，过去买房没有不贷款的。二手房的评估价，与实际成交价相去甚远。北京新政说简单点，就是买二手房不给贷款。

　　跟北京比，其他城市的限购，简直是毛毛雨。为什么北京又对房地产大开杀戒呢。全国房价看一线城市，一线城市看北京。所谓调控，限购限贷，就是2010年从北京开始的，始作俑者，一向出手狠辣。因为北京怎么做，有风向标的作用，可以影响全国人的心理偏好，不是表面那么简单。北京每次出手，都代表着某种深意，此次的意图，我想大家是神知肚明的。

　　喜欢贷款买房的有钱人的需求立即得到了抑制，而有房的人想等等看，供给流量也减少了，短期直接表现就是成交量的极度萎缩，市场进入观望期。

　　但长期，房价未必下降。因为需求只是暂时得到抑制，处于潜伏状态，迟早还会爆发。人们买房的需求，与经济短期下滑没有多大关系。中国经济增长已历时三十多年，居民储蓄十分可观。这些储蓄必须找到出口。目前看，海外投资渠道正在收缩，国内渠道也乏善可陈，不买房，又能去哪呢？

　　中国人口基数大，每年都有大批人年满十八岁，可以独立买房，用父母的钱，这一需求也不容小觑。中国人脑子灵光，内心没有宗教似的原则，只要能过好日子，什么底线都可以突破，比如离婚就能释放出一大块需求。

　　限购限贷压抑需求，如果附以增加土地供给，房价或可下降。但北京市去年和今年的土地供应只有2014年的四分之一到三分之一的水平，据说这已经算尽力增加了。也就是说，今后几年北京几乎没有新房可买。以北京市的特殊地位，土地的稀缺程度会越来越大，北京市政府的东迁，就是一个例子。没有足够土地储备，政府的新计划，就是纸上谈兵。将来的住宅供地，也不会有什么起色。

　　每个地方都进步，但现实是，一线城市和一部分二线城市的综合发展指标，比其他城市高出好几个档次。北京市疏解非首都功能，排斥所谓低端市场和劳动力，北京户口的含金量大大增加。这种趋势只会加强不会弱化。不论是已经在这些城市的还是准备进入的人，如果不占有一套或者几套房子，有户口也是枉然，心里不会踏实。没有房，就没有归属感，只有失败感，被抛弃感，没有房子，尤其好的学区房，孩子的未来，怎么办。所谓学历不值钱，学区房值钱，是因为学历本身不产生归属感，学区房才会有。没有房的人，内心是恐慌的。

　　问题是，调控没有缓和，还可能加剧恐慌。在一定程度上，不是别的，正是调控促成了房价螺旋上升。如果房价一涨，就调控，这种预期一旦形成，房价上涨只会加速。北京的房价，春节前本来只是温和上涨，是很健康的。春节后突然暴涨，原因何在？北京出台新的限购限贷政策，是在三月十七号，但酝酿应该是在春节前，七八个部门一起磋商，难保市场不闻到一些气息，市场点火就着。

　　据说人生有三大错觉；TA还爱我，股市要涨，房价要跌。我觉得，调控也没有改变。

　　任何实质问题，只是暂时扬汤止沸。你最好也不要有什么错觉。

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